便民回答
发布时间:2010-07-21 17:38

1:房管中心的工作人员下村办理房产证,但这些村民因为有事耽误了办证,请问现在还能办理吗?具体应怎么办理?

答:只要材料齐全,这些听众的房产证照常办理。

为方便群众,我中心农房科工作人员主动到各村现场办理农房产权证。集中办理以后剩余的散户,可到我单位房管所申领取公示表、村委介绍信等材料,工作人员实地测量房屋平面图并计算面积。自公示之日起15日内无异议的,夫妻双方携带土地使用证、建筑工程规划许可证、身份证、结婚证等有效证件到房产交易中心办理相关手续。

咨询电话:5251883

2、问:市民买了房子后,总感觉面积没有开发商说的那么大,请问楼房的建筑面积是怎么计算的,阳台的面积是全部计算还是计算一半?

答:按照国家《房产测量规范》,房屋的建筑面积是指房屋外墙勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备有上盖,结构牢固,层高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑。建筑面积包括套内建筑面积、阳台面积和分摊建筑面积。住宅楼以幢为单元,根据各套房屋的套内建筑面积,计算出各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。

如果是全封闭阳台,就应全部计算面积,如果是非封闭阳台,则按一半计算建筑面积。

3、问:我的一个朋友在怡景花园买了一套房子,在办理房产证时,被告知需要进行房屋价值评估,他不明白为什么新房还要评估,可以解释一下吗?

答:《中华人民共和国城市房地产管理法》第四章第三十四规定,房地产价格评估,应当遵循公正、公平、公开的原则,按照国家规定的技术标准和评估程序,以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础,参照当地的市场价格进行评估。《山东省城市房地产交易管理条例(修正)》第五章第三十一条规定,房地产交易应当进行价格评估。房地产评估应当按照国家规定的技术标准和评估程序,以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础,参照当地的市场价格进行。同时第三十二条又作了具体阐述,房地产交易成交价格明显低于评估价格的,按评估价格计征税费;成交价格高于评估价格的,按成交价格计征税费。可见,无论是国家颁布的法律还是我省出台的法规,都对房地产交易价格评估做出了明确要求。

怡景花园的部分房屋交易申报价格明显低于我市同类房屋的市场价格,必须依法对其价格重新进行评估,按评估价格计征有关税费,避免税费流失。

4、问:进一步鼓励和支持居民住房消费,保持我市房地产市场持续、健康、稳定发展,我市对去年出台的房地产优惠政策作了适当调整,可以介绍一下吗?

答:今年3月市政府出台了《关于调整寿光市房地产市场优惠政策的意见》。主要内容是:

1)鼓励居民购买自住房和改善性用房。凡20101231日前,购买自住房和改善性用房的,给予实缴契税额50%的补贴。

2)启动商品房公积金按揭贷款业务。对已取得商品房预(销)售许可证的合法楼盘项目,可签订住房公积金个人委托贷款合作协议。

3进一步放宽购房落户条件。凡在市区购买商品住房或二手住房的,可凭其房产证办理本人及其直系家属在购房地落户手续、计生关系转移手续、子女就近入学手续,享受城镇居民医疗保险等社会保障待遇。

4)加强住宅小区物业管理。住宅小区供水、供电、供暖、物业管理用房等公共配套设施必须与住宅同步规划、同步建设、同步验收、同步交付使用。凡配套不完善的,一律不予办理竣工验收手续。住宅小区公共配套设施的产权归全体业主所有,开发企业不得出售,不得以任何方式处置其使用权。

6市委、市政府高度重视解决民生住房问题,建立起了廉租住房制度,这为城市低收入住房困难家庭带来了福音。可以简单介绍一下我市的廉租住房制度吗?

答:我市的廉租住房制度按照发放租赁住房补贴为主,实物配租、租金核减为辅的形式运作。廉租住房保障资金实行财政专户管理,专项用于租赁住房补贴的发放、廉租住房的购建、维修和物业管理等,不得挪作他用。

城镇廉租住房租金标准、租赁住房补贴标准实行政府定价,由物价部门会同房管部门制订,并定期向社会公布。

城镇廉租住房实行申请制度。申请城镇廉租住房保障的家庭,应当同时符合下列条件:

(一)民政部门确认的城镇最低生活保障家庭;

(二)无私有住房或人均自有住房建筑面积不足15平方米的家庭;

(三)家庭成员均为城镇户口且实际居住;

(四)家庭成员之间具有法定的赡养、抚养或扶养关系。

申请人向市房管部门提出申请,经审核、公示,符合条件的廉租住房保障家庭,由市房管部门按照住房困难程度和登记顺序等规定条件排队轮候。经确定可获得租赁住房补贴的家庭,房管部门按规定标准向该家庭发放租赁住房补贴,并将补贴资金直接拨付出租人。

享受城镇廉租住房保障的家庭按年度向房管部门如实申报家庭收入、家庭人口及住房变动情况。对家庭收入连续一年以上超出规定收入标准的,取消其廉租住房、救济住房保障资格,停止发放租金补贴,或者在6个月内收回所住住房,或者停止租金核减。

7、问:我和男朋友共同购买了一套房子,可是后来我发现房产证上只登记了男朋友一人的名字。我可以要求房管部门予以更正吗?如果男朋友不同意怎么办呢?

答:根据《物权法》规定,权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记,不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记,申请人在异议登记之日起15天内不起诉,异议登记失效。根据上述规定,这位听众可以要求房管部门予以更正,如果她男朋友不同意更正,她可以申请异议登记;但是特别注意的是,一旦进行异议登记,15天内一定要起诉,否则就失效了。当然,如果她男朋友认为异议登记是不对的,给他造成了损失,也可以要求她予以赔偿。

8问:周先生购买了一套商品房,是不是自己就已经成为业主了,可以享受小区物业管理提供的各种服务吗?

答:按一般人的理解,市民购房签了购房合同并完成登记备案后,就具有了业主的身份,可以享有业主相应的权利。

针对这个问题,最高人民法院公布了《物权法》两部司法解释——《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》。解释说,现实生活中,房屋买受人在已经合法占有使用专有部分的情况下,仍未依法办理所有权登记的情形大量存在,如果仅以是否已经依法登记取得所有权作为界定业主身份的标准,将与现实生活产生冲突,并有可能对前述人群应当享有的权利造成损害。因此,司法解释对“业主身份”问题进行了特别规定。认定“办了产权证或已合法收楼”的才是业主,这一解释与大多数人的习惯理解不一样。这也意味着,购房者签合同后收房前,只享有买卖合同中的权利,如果开发企业在交房时不符合合同约定的条件,交付的房屋质量不符合标准,买房人可以通过拒绝收房、索赔等方式维权。但由于在交付房屋前,整个购房过程并未真正完成,所以此时的购房者不能称为业主,并不享有对房子占有、处分、收益的权利;不能参加业主大会,并且也没有投票权;不能要求物业对其提供服务,出现问题应当找开发商协商。

9、问:我很早就想购买一套二手房,但对购房这方面的知识比较欠缺,又没什么经验,总怕掉入“陷阱”,迟迟不敢出手。能帮我支支招吗?

答:购买二手房,首先要弄清楚房屋所有权是否真实、完整、可靠。房屋所有权人是否与他人拥有“共有权”关系?房屋有无其他债权、债务纠纷?最要紧的是,一定要由卖方出示、提供合法的“房屋所有权证”。

其次要弄清楚所购“二手房”的准确面积(统称建筑面积)。要核实“房屋所有权证”标明的面积数与实际面积是否一致?还要考究地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件以及物业管理等相关的具体规定。

最后要弄清楚办理购买“二手房”规定程序。购买“二手房”切勿轻信卖方所谓的“承诺”。购买“二手房”,必须由买卖双方签订《房屋买卖合同》,并到房管部门办理登记、过户和交纳国家规定的税费等手续。

10问:我在买房时,因为没有足够的钱,就去公证处办理了公证,请问,这样能否算是房产已从法律上归我了?

答:房产买卖双方对交易行为进行公证,这在法律上是允许的,但不能说经过公证的房产在法律上就可以代替《房屋所有权证》,而不用房产权属登记。《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九条规定:国家实行房屋所有权登记发证制度;《城市房屋权属登记管理办法》第十七条规定:因房屋买卖、转让等原因致使其权属发生转移的,当事人应当自事实发生之日起30日内申请转移登记。因此,经过公证的房产交易行为只是对交易事项的真实性、法律性依法进行证明,以保护当事人的权益,但不能代替由法律、法规规定的房地产权属登记行为。因此经过公证的房产交易行为必须颁发《房屋所有权证》,才能从法律上予以保护。

11、问:小明的爷爷给小明留下了一套住房,房主是未成年人小明的名字,但其父母由于欠债太多,想把小明的房子卖了抵债。请问,父母卖未成年孩子的房屋可以吗?

答:国家住建部房屋登记办法》对未成年的房屋权属登记进行了规范。第十四条规定,未成年的房屋,应当由其监护人代为申请登记,监护人代为申请未成年人房屋登记的,应当提交证明监护人身份材料;因处分未成年人房屋申请登记的,还应当提供为未成年人利益的书面保证。

如果父母想把小明的房子卖掉,必须首先得征求小明的意见,或者用书面证明卖房子的钱与小明的利益有关,否则房子无法办理过户手续。由此可见,父母卖未成年孩子的房屋是要在征得孩子同意的基础上还要提供有关书面证明,未成年孩子的房屋产权同样受法律保护。

12问:购买商品房需要缴纳维修基金,请问,维修基金有什么用途?能返还吗?为什么小区内营业用房、车库、储藏室等物业还要缴纳维修基金?

答:住宅维修基金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造工程。

住宅共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内,建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用施设设备使用的房屋等。

《寿光市住宅共用部位共用设施设备管理办法》规定,购房人缴存的维修基金在其房屋正常使用年限内不予退还;业主转让房屋所有权时,结余维修基金不予退还,随房屋所有权同时过户,业主到市房管部门办理变更手续;因房屋拆迁或其它原因造成房屋灭失的,产权人维修基金余额由市房管部门退还产权人。

《寿光市住宅共用部位共用设施设备管理办法》规定,凡本市行政区域内出售的住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或与单幛住宅楼结构相连的非住宅物业,均应缴交住宅共用部位、共用设施设备维修基金。因此小区内的营业用房、车库、储藏室等物业需要缴纳维修基金。

 
 
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